§ 9 zákona č. 97/2013 Z. z.: Vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti

Ustanovujú sa podmienky členstva v spoločenstve podľa § 2 ods. 1 písm. a) až c), vzniku, zániku a výkonu tohto členstva.
Každý vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti je práve z dôvodu tohto vlastníctva členom spoločenstva (odsek 1).
Podmienkou členstva v spoločenstve je vlastníctvo podielu spoločnej nehnuteľnosti, pričom za trvania spoločenstva členstvo vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti (odsek 2). Nadobúdateľ podielu spoločnej nehnuteľnosti jeho prevodom alebo prechodom sa stane členom spoločenstva zo zákona (odsek 3), pričom má povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve
Pre pomer účasti členov spoločenstva na výkone práv a povinností vyplývajúcich z vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti je určujúci počet alebo veľkosť podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré vlastnia a ktoré sú vyjadrené zlomkom (odsek 4).
V prípade, že jednotlivé parcely patriace do spoločnej nehnuteľnosti sú zapísané na rôznych listoch vlastníctva a v dôsledku toho sú podiely jednotlivých členov spoločenstva na jednotlivých parcelách rôzne a nedajú sa preto určiť postupom podľa odseku 4, v záujme zjednodušenia a sprehľadnenia hlasovania na zhromaždení a určení podielu na výnose z hospodárenia spoločenstva sa pomer účasti, resp. výpočet pomeru účasti dotknutých členov spoločenstva môže určiť buď dohodou členov spoločenstva alebo rozhodnutím zhromaždenia (odsek 5).
V prípade, že v spoločenstve podľa § 2 ods. 1 písm. a) nemožno preukázať veľkosť podielov, zákon predpokladá, že veľkosť podielov je rovnaká (odsek 6).
Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti chce predať svoj spoluvlastnícky podiel inému spoluvlastníkovi spoločnej nehnuteľnosti, ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo. Môže sa však rozhodnúť, že tento svoj podiel ponúkne všetkým spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti; v tomto prípade túto ponuku realizuje prostredníctvom výboru, ktorý ju členom spoločenstva oznámi prostredníctvom pozvánky na zasadnutie zhromaždenia (odsek 7; § 14 ods. 1).
Z dôvodu potreby zabrániť do budúcna vzniku situácie, ktorej sa týka odsek 5, t. j. vzniku spoluvlastníckych podielov s rozdielnou výškou na jednotlivých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti, sa zakazuje prevod a prechod vlastníckeho práva k podielom len na niektorých z týchto pozemkov. Prevod a prechod vlastníckeho práva k podielu sa môže týkať len všetkých pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti (odsek 8).
Z dôvodu potreby zabrániť vzniku členstva spoločenstva v sebe samom a v extrémnom prípade k zániku spoločenstva v dôsledku toho, že sa samo spoločenstvo stane vlastníkom spol. nehnuteľnosti, sa zakazuje prevod a prechod vlastníckeho práva k podielu spol. nehnuteľnosti na spoločenstvo (odsek 9).
Odsek 10 ustanovuje osobitnú právnu úpravu voči § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka o forme zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorý vyžaduje, aby podpisy všetkých účastníkov zmluvy boli na jednej listine. Osobitná právna úprava umožňuje uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva k časti spoločnej nehnuteľnosti podľa odseku 2 so všetkými spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti za rovnakých podmienok aj jednotlivo (z toho vyplýva, že prípadne i po skupinách) na rôznych listinách, t. j. nie na jednej listine. Prílohou k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností bude súbor všetkých týchto listín ako technicky jeden dokument. Účelom tejto osobitnej právnej úpravy je vyriešiť najmä situáciu, keď má dôjsť k prevodu vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti (napríklad z dôvodu potreby majetkovoprávneho usporiadania stavieb vybudovaných vo verejnom záujme). Správa katastra podľa § 46 ods. 2 OZ v tejto situácii vyžaduje, aby kúpna zmluva o prevode vlastníctva k pozemkom obsahovala na jednej listine podpisy všetkých spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti zapísaných v katastri nehnuteľností. Keďže väčšina pozemkových spoločenstiev má často niekoľko sto až tisíc členov, ktorí sú spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, podmienka uvedenia podpisov všetkých spoluvlastníkov na jednej listine je nedosiahnuteľná najmä vzhľadom na dĺžku doby, počas ktorej všetci spoluvlastníci zmluvu podpisujú a počas ktorej mnohí z nich zomrú a s podpisom ich dedičov je nutné čakať až do právoplatného skončenia dedičských konaní, čo ešte viac predlžuje dobu podpisovania zmluvy, ktoré sa neúnosne odďaľuje, prípadne k nemu nikdy nedôjde. Možnosť podpisovať túto zmluvu aj jednotlivo (to znamená jednotlivo alebo i po skupinách) so spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti na viacerých listinách s totožným znením zmluvy uľahčí a zrýchli postup uzatvárania zmluvy a výrazne zníži riziko úmrtia niektorých spoluvlastníkov počas doby uzatvárania zmluvy. Osobitná právna úprava v odseku 10 umožní tieto problémy vyriešiť jednak v záujme členov pozemkových spoločenstiev a jednak vo verejnom záujme.
Vlastníci podielov spol. nehnuteľnosti, ktorí nesúhlasia s predajom oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti a nepristúpia k zmluve o prevode vlastníckeho práva, ostávajú naďalej spoluvlastníkmi oddelenej časti spol. nehnuteľnosti, keďže ich nemožno nijak nútiť k pristúpeniu k zmluve.
Odsek 11 upravuje podmienky nakladania s príjmami z predaja oddelenej časti nehnuteľnosti, ak vlastnícke podiely spoločnej nehnuteľnosti spravuje alebo s nimi nakladá fond.
Obdobný postup sa z totožných dôvodov uplatní i pri zmluvnom zriadení vecného bremena (odsek 12).
Vlastníci spoločnej nehnuteľnosti môžu na účely riadneho obhospodarovania spol. nehnuteľnosti ju prenechať do užívania inej osobe nájomnou zmluvou; touto osobou môže byť i samotné pozemkové spoločenstvo.