Kedy a kam podať
Štruktúra podania
Text v hranatých zátvorkách nahraďte údajmi konkrétneho prípadu.
Zmluvné strany
KÚPNA ZMLUVA uzavretá podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov [a § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov] Predávajúci: [meno a priezvisko], rod. [rodné priezvisko], nar. [dátum narodenia], r. č. [rodné číslo], trvale bytom [adresa], štátny občan [štát] [manželia: … a …, obaja trvale bytom …, nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov] [právnická osoba: obchodné meno, sídlo, IČO, zápis v OR, konajúci …] (ďalej len „predávajúci“) Kupujúci: [meno a priezvisko], rod. [rodné priezvisko], nar. [dátum narodenia], r. č. [rodné číslo], trvale bytom [adresa], štátny občan [štát] (ďalej len „kupujúci“) (predávajúci a kupujúci ďalej spolu aj „zmluvné strany“) [Označenie účastníkov musí obsahovať údaje podľa § 42 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt; pri právnickej osobe názov, sídlo a IČO.]
Článok I – Úvodné ustanovenia a predmet zmluvy
1. Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom [/ bezpodielovým spoluvlastníkom / podielovým spoluvlastníkom v podiele …] nasledujúcich nehnuteľností zapísaných Okresným úradom [názov], katastrálny odbor, na liste vlastníctva č. [číslo LV], katastrálne územie [názov], obec [názov], okres [názov]: [Variant byt:] a) byt č. [číslo bytu] na [číslo] poschodí, vchod č. [číslo vchodu], v bytovom dome súpisné č. [súpisné číslo], postavenom na pozemku parcela registra „C“ č. [parcelné číslo], druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie, o výmere [výmera] m², (ďalej len „byt“); b) spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve vo veľkosti [čitateľ]/[menovateľ]; c) spoluvlastnícky podiel na pozemku parcela registra „C“ č. [parcelné číslo], druh pozemku [druh], o výmere [výmera] m², [a na priľahlom pozemku parcela č. …] vo veľkosti [čitateľ]/[menovateľ]. Byt pozostáva z [počet] obytných miestností a príslušenstva, ktorým je [predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC, pivnica č. …]; celková podlahová plocha bytu s príslušenstvom je [výmera] m². Vybavenie bytu tvorí [kuchynská linka, sporák, zariaďovacie predmety …]. Spoločnými časťami domu sú [základy, strecha, obvodové múry, schodiská, chodby …], spoločnými zariadeniami domu sú [výťahy, bleskozvody, kotolňa, stúpacie rozvody …] (§ 5 ods. 1 písm. a) až c) zákona č. 182/1993 Z. z.). [Variant rodinný dom a pozemok:] a) stavba – rodinný dom súpisné č. [súpisné číslo], postavený na pozemku parcela registra „C“ č. [parcelné číslo]; b) pozemok parcela registra „C“ č. [parcelné číslo], druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie, o výmere [výmera] m²; c) pozemok parcela registra „C“ č. [parcelné číslo], druh pozemku záhrada, o výmere [výmera] m²; [d) pozemok parcela registra „E“ č. …, druh pozemku …, o výmere … m²;] vrátane všetkých súčastí a príslušenstva, najmä [oplotenie, prípojky inžinierskych sietí, vedľajšie stavby …] (ďalej spolu len „nehnuteľnosť“). 2. Predávajúci touto zmluvou predáva nehnuteľnosť [v celosti / v spoluvlastníckom podiele …] so všetkými súčasťami a príslušenstvom kupujúcemu a kupujúci nehnuteľnosť kupuje do svojho výlučného vlastníctva [/ do bezpodielového spoluvlastníctva manželov / do podielového spoluvlastníctva kupujúcich v podieloch …] a zaväzuje sa zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu (§ 588 Občianskeho zákonníka). [Nehnuteľnosti označte presne podľa § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona – katastrálne územie, parcelné číslo, register C/E, druh a výmera pozemku, súpisné číslo stavby, číslo bytu, poschodia, vchodu a spoluvlastnícke podiely zlomkom.]
Článok II – Kúpna cena a platobné podmienky
1. Kúpna cena nehnuteľnosti je dohodnutá vo výške [suma] eur (slovom [suma slovom] eur) (ďalej len „kúpna cena“). [Z toho cena bytu … eur a cena spoluvlastníckeho podielu na pozemku … eur.] 2. Kupujúci zaplatí kúpnu cenu takto: a) časť kúpnej ceny vo výške [suma] eur zaplatil kupujúci pri podpise [rezervačnej zmluvy / zmluvy o budúcej kúpnej zmluve] zo dňa [dátum] ako zálohu, ktorá sa započítava na kúpnu cenu; predávajúci jej prijatie podpisom tejto zmluvy potvrdzuje; b) časť kúpnej ceny vo výške [suma] eur z vlastných zdrojov kupujúceho zloží kupujúci do [notárskej úschovy u notára … / advokátskej úschovy u advokáta … / na vinkulovaný účet v banke …] do [počet] dní od podpisu tejto zmluvy; uschovávateľ vyplatí túto časť predávajúcemu do [počet] dní po predložení listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti bez tiarch okrem [záložného práva financujúcej banky kupujúceho]; podmienky úschovy upravuje [zmluva o úschove / dohoda o vinkulácii] zo dňa [dátum]; c) zvyšnú časť kúpnej ceny vo výške [suma] eur uhradí kupujúci z hypotekárneho úveru poskytnutého [názov banky] (ďalej len „banka“) na základe zmluvy o úvere č. [číslo] zo dňa [dátum]; banka poukáže túto časť na účet predávajúceho IBAN [číslo účtu] [po povolení vkladu záložného práva v prospech banky k nehnuteľnosti / po povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho], najneskôr do [počet] dní od splnenia tejto podmienky. 3. Financovanie hypotekárnym úverom: Predávajúci súhlasí, aby kupujúci ešte pred povolením vkladu vlastníckeho práva zriadil v prospech banky záložné právo k nehnuteľnosti na zabezpečenie úveru podľa odseku 2 písm. c), a zaväzuje sa na tento účel podpísať záložnú zmluvu ako záložca a poskytnúť súčinnosť pri podaní návrhu na vklad záložného práva. Záložné právo vzniká zápisom do katastra (§ 151e ods. 2 Občianskeho zákonníka). Zmluvné strany sa dohodli, že [návrh na vklad záložného práva sa podá pred návrhom na vklad vlastníckeho práva / súčasne s ním]. [Alternatíva: Zriadenie záložného práva pred úhradou celej kúpnej ceny je vylúčené.] 4. Kúpna cena sa považuje za zaplatenú dňom pripísania príslušnej časti na účet predávajúceho. Ak kupujúci nezloží časť kúpnej ceny podľa odseku 2 písm. b) do úschovy v dohodnutej lehote, je predávajúci oprávnený od zmluvy odstúpiť. 5. [Nedoplatky predávajúceho voči správcovi / záložné právo veriteľa predávajúceho vo výške … eur budú uhradené z kúpnej ceny priamo veriteľovi na základe kvitancie z … a predávajúci sa zaväzuje do … dní od pripísania zabezpečiť výmaz záložného práva z katastra.]
Článok III – Vyhlásenia predávajúceho (právne a faktické vady)
1. Predávajúci vyhlasuje, že: a) je oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať a jeho zmluvná voľnosť nie je obmedzená (§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona); nehnuteľnosť nie je predmetom konkurzného, exekučného, súdneho ani správneho konania a nebolo voči nemu začaté konanie, ktoré by mohlo prevod ohroziť; b) na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, nájomné práva ani iné práva tretích osôb okrem tých, ktoré sú zapísané na liste vlastníctva č. [číslo] v časti C a výslovne uvedené v tejto zmluve: [výpočet, napr. vecné bremeno práva prechodu v prospech …, zákonné vecné bremeno distribútora elektriny]; o iných ťarchách ani uzavretých zmluvách o ich zriadení predávajúci nemá vedomosť; c) nehnuteľnosť neprenajal, neprenechal do užívania tretej osobe a žiadna tretia osoba nemá k nehnuteľnosti právo užívania; ku dňu odovzdania bude nehnuteľnosť vypratná a v nej nebude prihlásený na trvalý ani prechodný pobyt nikto okrem [nikoho / kupujúceho]; d) nie sú mu známe žiadne skryté faktické vady nehnuteľnosti, [stavba je postavená a užívaná v súlade so stavebným povolením a kolaudačným rozhodnutím č. … z …, bez nepovolených stavebných úprav / nehnuteľnosť nie je zaťažená environmentálnou záťažou / pozemok nie je dotknutý pozemkovými úpravami ani územným konaním]; e) nemá nedoplatky na daniach, poplatkoch, úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu ani na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; potvrdenie správcu [/ predsedu spoločenstva] o tom tvorí prílohu č. [číslo] tejto zmluvy (§ 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.); f) všetky údaje o nehnuteľnosti uvedené v tejto zmluve zodpovedajú skutočnosti a údajom katastra. 2. Predávajúci oboznámil kupujúceho so stavom nehnuteľnosti a upozornil ho na tieto vady: [výpočet známych vád, napr. vlhnutie steny v pivnici, poškodená strešná krytina nad …]. Na vady, s ktorými bol kupujúci oboznámený, sa zodpovednosť za vady nevzťahuje. 3. Predávajúci sa zaväzuje odo dňa podpisu tejto zmluvy do povolenia vkladu nehnuteľnosť nescudziť, nezaťažiť, neprenajať ani inak s ňou nenakladať bez písomného súhlasu kupujúceho a zdržať sa všetkého, čo by mohlo zhoršiť jej stav.
Článok IV – Vyhlásenia kupujúceho a správa domu
1. Kupujúci vyhlasuje, že si nehnuteľnosť pred podpisom tejto zmluvy osobne prezrel, oboznámil sa s jej faktickým a právnym stavom [vrátane obsahu listu vlastníctva, znaleckého posudku č. … a vád podľa čl. III ods. 2] a v tomto stave ju kupuje. 2. [Pri byte:] Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy uzavretej so správcom [obchodné meno, sídlo, IČO] [/ k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov [názov spoločenstva]] (§ 5 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z. z.) a berie na vedomie, že s prevodom bytu na neho prechádzajú práva a povinnosti vlastníka týkajúce sa spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a pozemku (§ 19 ods. 1 a 2 zákona č. 182/1993 Z. z.). 3. Kupujúci vyhlasuje, že má zabezpečené finančné prostriedky na zaplatenie kúpnej ceny [a že úverová zmluva podľa čl. II ods. 2 písm. c) bola uzavretá].
Článok V – Vklad do katastra, prechod vlastníctva a nebezpečenstva
1. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti vkladom do katastra nehnuteľností; právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia Okresného úradu [názov], katastrálny odbor, o jeho povolení (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 28 ods. 2 a 3 katastrálneho zákona). Do tohto dňa je vlastníkom nehnuteľnosti predávajúci. 2. Návrh na vklad vlastníckeho práva podajú zmluvné strany [spoločne / podá kupujúci, na čo ho predávajúci splnomocňuje] do [počet] dní od [podpisu tejto zmluvy / zloženia časti kúpnej ceny do úschovy podľa čl. II ods. 2 písm. b)]. K návrhu sa prikladá zmluva v dvoch vyhotoveniach a ďalšie prílohy podľa § 30 ods. 4 katastrálneho zákona. Správny poplatok za návrh na vklad [a za urýchlené konanie] platí [kupujúci / zmluvné strany rovnakým dielom]. [Pri byte: Náklady spojené s prevodom znáša predávajúci, kupujúci mu nahradí preukázateľne zaplatený správny poplatok vo výške … eur (§ 5 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z.).] 3. Ak okresný úrad konanie o návrhu na vklad preruší alebo vyzve na odstránenie nedostatkov, zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si súčinnosť a do [počet] dní od doručenia výzvy nedostatky odstrániť, prípadne uzavrieť dodatok k zmluve (§ 42 ods. 4 katastrálneho zákona). Ak bude návrh na vklad právoplatne zamietnutý, je každá zo zmluvných strán oprávnená od zmluvy odstúpiť a zmluvné strany si vrátia prijaté plnenia do [počet] dní. 4. Nebezpečenstvo náhodnej skazy a náhodného zhoršenia nehnuteľnosti vrátane úžitkov prechádza na kupujúceho [dňom odovzdania nehnuteľnosti / dňom povolenia vkladu], ak si ju kupujúci prevezme neskôr, dňom, keď bol povinný ju prevziať. Do odovzdania má predávajúci práva a povinnosti uschovávateľa.
Článok VI – Odovzdanie nehnuteľnosti
1. Predávajúci odovzdá kupujúcemu nehnuteľnosť vypratanú [, vyčistenú, s vybavením podľa čl. I] najneskôr do [počet] dní od [zaplatenia celej kúpnej ceny / povolenia vkladu vlastníckeho práva]; o odovzdaní sa spíše preberací protokol s uvedením stavov meračov energií a vody, odovzdaných kľúčov a prípadných zistených vád. 2. Predávajúci sa zaväzuje do dňa odovzdania uhradiť všetky úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a bez zbytočného odkladu po odovzdaní [odhlásiť odber elektriny, plynu a ďalších médií / poskytnúť súčinnosť pri prepise odberných miest na kupujúceho], odhlásiť sa z trvalého pobytu a oznámiť prevod správcovi domu [/ spoločenstvu]. 3. Ak predávajúci nehnuteľnosť v dohodnutej lehote neodovzdá, zaplatí kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške [suma] eur za každý deň omeškania; nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý. Ak kupujúci nehnuteľnosť v dohodnutej lehote neprevezme, znáša náklady spojené s jej správou a nebezpečenstvo škody od tohto dňa.
Článok VII – Zodpovednosť za vady, sankcie a odstúpenie od zmluvy
1. Predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má nehnuteľnosť v čase odovzdania kupujúcemu a na ktoré kupujúceho neupozornil, ako aj za nepravdivosť vyhlásení podľa čl. III. Ak dodatočne vyjde najavo taká vada, má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny; ak ide o vadu, ktorá robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou, alebo ak sa ubezpečenie predávajúceho o vlastnostiach nehnuteľnosti ukáže nepravdivým, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť (§ 597 Občianskeho zákonníka). Kupujúci je povinný vadu vytknúť u predávajúceho bez zbytočného odkladu po jej zistení, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti, inak práva zo zodpovednosti za vady zaniknú (§ 599 Občianskeho zákonníka); právo na náhradu škody tým nie je dotknuté (§ 600 Občianskeho zákonníka). 2. Ak sa ukáže nepravdivým vyhlásenie predávajúceho o ťarchách alebo právach tretích osôb podľa čl. III ods. 1 písm. b) a c), zaplatí predávajúci kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške [suma] eur a kupujúci je oprávnený od zmluvy odstúpiť. 3. Ak je kupujúci v omeškaní so zaplatením ktorejkoľvek časti kúpnej ceny o viac ako [počet] dní, je predávajúci oprávnený od zmluvy odstúpiť; kupujúci v takom prípade zaplatí zmluvnú pokutu vo výške [suma] eur [, ktorá sa započíta proti vrátenej zálohe]. 4. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje (§ 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka); zmluvné strany sú povinné vrátiť si poskytnuté plnenia do [počet] dní od účinnosti odstúpenia a poskytnúť súčinnosť na zápis pôvodného stavu v katastri, ak už bol vklad povolený. Odstúpenie musí byť písomné a je účinné doručením druhej zmluvnej strane.
Článok VIII – Záverečné ustanovenia
1. Táto zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami; vecnoprávne účinky prevodu vlastníctva nastávajú povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Zmluvné strany sú svojimi prejavmi vôle viazané od podpisu zmluvy do rozhodnutia o návrhu na vklad. 2. Zmluva je vyhotovená v [počet] rovnopisoch, z ktorých dva sú určené pre Okresný úrad [názov], katastrálny odbor, a po jednom dostane každá zmluvná strana [a banka]. Podpis predávajúceho na zmluve [a podpis splnomocniteľa na plnomocenstve] musí byť úradne osvedčený (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona) [/ Zmluva bola autorizovaná advokátom … podľa § 1a zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii; osvedčenie podpisov sa nevyžaduje]. 3. Zmluvu možno meniť a dopĺňať len písomnými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka); po podaní návrhu na vklad možno chyby v písaní a počítaní opraviť len dodatkom k zmluve (§ 42 ods. 4 katastrálneho zákona). 4. Právne vzťahy touto zmluvou neupravené sa spravujú Občianskym zákonníkom, katastrálnym zákonom [a zákonom č. 182/1993 Z. z.]. Ak je niektoré ustanovenie zmluvy neplatné, nie je tým dotknutá platnosť ostatných ustanovení; zmluvné strany ho nahradia ustanovením, ktoré sa najviac približuje jeho účelu. 5. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú spôsobilé na právne úkony, zmluvu uzavreli slobodne, vážne, nie v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú. Prílohy: 1. [výpis z listu vlastníctva č. … / kópia katastrálnej mapy] 2. [potvrdenie správcu / spoločenstva o nedoplatkoch – pri byte] 3. [znalecký posudok č. … – ak sa použije pri úvere] 4. [zmluva o úschove / dohoda o vinkulácii] 5. [plnomocenstvo s osvedčeným podpisom, ak je strana zastúpená]
Podpisy zmluvných strán
V [miesto] dňa [dátum] _______________________________ [meno a priezvisko] predávajúci (úradne osvedčený podpis) _______________________________ [meno a priezvisko] kupujúci [V [miesto] dňa [dátum] _______________________________ [meno a priezvisko], advokát doložka o autorizácii zmluvy podľa § 1a zákona č. 586/2003 Z. z.]
Zákonné náležitosti a znenie ustanovení
§ 46 písomná forma zmluvy o prevode nehnuteľnosti; prejavy účastníkov na tej istej listine
Občiansky zákonník, Prijatie návrhu, znenie účinné od 31. 7. 2026
Písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.
Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.
§ 133 nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti vkladom do katastra
Občiansky zákonník, Nadobúdanie vlastníctva, znenie účinné od 31. 7. 2026
Ak sa hnuteľná vec prevádza na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo prevzatím veci, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.
Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak. 2a )
§ 588 podstata kúpnej zmluvy – odovzdanie predmetu kúpy, prevzatie a zaplatenie ceny
Občiansky zákonník, znenie účinné od 31. 7. 2026
Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.
§ 597 práva kupujúceho z dodatočne zistených vád – zľava z ceny, odstúpenie; nepravdivé ubezpečenie predávajúceho
Občiansky zákonník, znenie účinné od 31. 7. 2026
Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
§ 599 vytknutie vady bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia
Občiansky zákonník, znenie účinné od 31. 7. 2026
Kupujúci môže uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady, len ak vadu vytkol u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do uplynutia 24 mesiacov od prevzatia veci. Ak v tejto lehote vadu nevytkne, práva zo zodpovednosti za vady zaniknú.
§ 151e záložné právo k nehnuteľnosti vzniká zápisom do katastra – hypotekárny úver kupujúceho
Občiansky zákonník, Záložné právo, znenie účinné od 31. 7. 2026
Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv (ďalej len „register záložných práv") zriadenom podľa osobitného zákona, 3b ) ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
Záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný zákon 3c ) neustanovuje inak.
Záložné právo k niektorým veciam, právam alebo k iným majetkovým hodnotám ustanoveným osobitným zákonom vzniká jeho registráciou v osobitnom registri, 3d ) ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Záložné právo, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností podľa odseku 2 alebo ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri podľa odseku 3 (ďalej len „registrácia v osobitnom registri"), nepodlieha registrácii v registri záložných práv podľa tohto zákona.
Záložné právo na hnuteľnú vec vzniká jej odovzdaním záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy, ak sa na tom záložca a záložný veriteľ dohodli. Takto vzniknuté záložné právo môže byť kedykoľvek počas trvania záložného práva registrované v registri záložných práv; ak sa zmluva o zriadení záložného práva neuzatvorila v písomnej forme, vyžaduje sa písomné vyhotovenie potvrdenia o obsahu zmluvy podpísané záložcom a záložným veriteľom pred registráciou záložného práva.
§ 28 zápis práv zo zmlúv vkladom; právne účinky vkladu právoplatným rozhodnutím o povolení
katastrálny zákon, Vklad, znenie účinné od 1. 4. 2025
Práva k nehnuteľnostiam 8 ) zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1 sa zapisujú do katastra vkladom, ak tento zákon neustanovuje inak.
Práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 ods. 1 vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra, ak tento zákon neustanovuje inak.
Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.
Právne účinky vkladu pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu 9 ) vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu určenému v návrhu na vklad. Návrh na vklad sa musí podať najneskôr v deň, ktorý je určený v návrhu ako deň vzniku vlastníctva.
Právne účinky vkladu zo zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa osobitného predpisu 9a ) vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu doručenia návrhu na vklad.
Každý má právo nahliadnuť do evidencie doručených návrhov na vklad.
§ 30 účastníci konania o vklade, návrh na vklad a jeho prílohy
katastrálny zákon, Vklad, znenie účinné od 1. 4. 2025
Účastníkom konania o povolení vkladu je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (ďalej len „účastník konania“).
Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania.
Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami sú:
verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 ,
oznámenie podľa odseku 3 v papierovej podobe,
čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie, že sa tieto podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú,
poverenie právnickej osoby udelené jej zamestnancovi, ak je účastníkom konania o návrhu na vklad právnická osoba, ktorá písomne poverí svojho zamestnanca v rámci svojej podnikateľskej činnosti podaním návrhu na vklad,
listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad.
Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, ktorej obsahom môže byť viac právnych úkonov.
§ 32 lehoty na rozhodnutie o návrhu na vklad – 30, 20 a 15 dní
katastrálny zákon, Vklad, znenie účinné od 1. 4. 2025
Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o strategickú investíciu, rozhodne okresný úrad o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.
Okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku 10e ) do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak v tejto lehote nerozhodne, rozhodne v lehote podľa odseku 1.
§ 42 náležitosti zmluvy spôsobilej na zápis – označenie účastníkov a nehnuteľností, osvedčený podpis prevodcu
katastrálny zákon, Spôsobilosť zmlúv, verejných listín a iných listín na zápis do katastra, znenie účinné od 1. 4. 2025
Na zápis práva k nehnuteľnosti do katastra je spôsobilá v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade písomne vyhotovená zmluva, verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.
Zmluva, verejná listina alebo iná listina obsahujú označenie
účastníkov práv k nehnuteľnostiam; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,
právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu,
nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.
Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; 10a ) ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.
Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve. Ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti sa opravia postupom podľa osobitného predpisu. 11 )
Ak verejná listina alebo iná listina obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, alebo ak neobsahuje náležitosti podľa odsekov 1 a 2, okresný úrad ju vráti vyhotoviteľovi alebo tomu, kto podal návrh na záznam, a určí lehotu na vykonanie opravy.
Zápisu do katastra nebráni rozpor údajov v zmluve, verejnej listine alebo inej listine s údajmi referenčného registra. Ak nie je pochybnosť o totožnosti osoby, ktorej údaje sa majú zapísať do katastra, okresný úrad zapíše do katastra údaje podľa referenčného registra.
§ 5 osobitné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu; potvrdenie správcu o nedoplatkoch
zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome, znenie účinné od 1. 4. 2025
Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí 9 ) musí obsahovať
popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, 5 ) vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 9a )
Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. 10 )
K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.
Práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.
Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov. 10a )
§ 19 prechod spoluvlastníctva spoločných častí, zariadení domu a pozemku s prevodom bytu
zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Cena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemku, znenie účinné od 1. 4. 2025
Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome.
Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku prechádzajú nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
K spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku je možné zriadiť vecné bremeno.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak
z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome, alebo
sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe, alebo
tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa odseku 8.
Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne.
Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok prechádza na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bez súčasného prevodu alebo prechodu bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené, nie je prípustný.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, náhradu za toto právo.
Na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14b ods. 2 písm. e) , f) alebo ods. 3 písm. b) môže vzniknúť nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Na čo si dať pozor
- Prejavy vôle oboch strán musia byť na tej istej listine (§ 46 ods. 2 OZ) – kataster neprijme zmluvu zloženú z osobitne podpísaného návrhu a prijatia; vyhotovte dva rovnopisy pre kataster a nehnuteľnosť opíšte presne podľa aktuálneho listu vlastníctva (§ 42 ods. 2 katastrálneho zákona).
- Pri byte je zmluva bez náležitostí podľa § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. (popis bytu, podiely na spoločných častiach a pozemku, pristúpenie k zmluve o výkone správy) a bez potvrdenia správcu o nedoplatkoch (§ 5 ods. 2) dôvodom na prerušenie alebo zamietnutie vkladu.
- Kúpnu cenu nikdy nevyplácajte predávajúcemu pri podpise – použite notársku alebo advokátsku úschovu alebo bankovú vinkuláciu s výplatou až po povolení vkladu v prospech kupujúceho; pri hypotéke kupujúceho dohodnite poradie vkladov záložného práva a vlastníckeho práva a súhlas predávajúceho so zriadením záložného práva.
- Pred podpisom overte na liste vlastníctva časť C (ťarchy) a plomby; existujúce záložné právo veriteľa predávajúceho riešte priamou úhradou z kúpnej ceny na základe kvitancie a záväzkom predávajúceho zabezpečiť výmaz.
- Zmluva autorizovaná advokátom alebo spísaná notárom skráti lehotu na rozhodnutie o vklade na 20 dní (§ 32 ods. 2 katastrálneho zákona) a nahrádza úradné osvedčenie podpisu predávajúceho (§ 42 ods. 3); advokát však zodpovedá za identifikáciu účastníkov a za škodu z autorizácie.
- Pri prevode spoluvlastníckeho podielu písomne ponúknite podiel ostatným spoluvlastníkom (§ 140 OZ), inak sa môžu dovolať relatívnej neplatnosti zmluvy (§ 40a OZ); pri nehnuteľnosti v BSM musia zmluvu podpísať obaja manželia.