Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Prešov 12Co/24/2025 8622201788 11. 06. 2026 JUDr. Katarína Krochtová ECLI:SK:KSPO:2026:8622201788.3
Uznesenie Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Kataríny Krochtovej a členov senátu JUDr. Andreja Radomského a JUDr. Romana Lajoša, v spore žalobkyne: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D. XXX/X, XXX XX E., právne zast.: JUDr. Dušan Maruščák, advokát, so sídlom Nám. SNP 538/1, 091 01 Stropkov, IČO: 42 032 415 a JUDr. Ivo Babjak, advokát so sídlom Sov. A. XXX/XX, 089 01 Svidník, IČO: 42 227 534, proti žalovaným: 1/ F. G., nar. XX.XX.XXXX, bytom G. XXX/XX, XXX XX H., 2/ I. G., nar. XX.XX.XXXX, bytom J. XXXX/X, F. - K. G., 3/ L. M. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom N. XXXX/XXX, XXX XX E., právne zast.: JUDr. Tomáš Sabadoš, LL.M., advokát, so sídlom Floriánska 19, 040 01 Košice, IČO: 51 855 496, 4/ G. G., nar. XX.XX.XXXX, bytom J. XXXX/X, F. - K. G., 5/ G. G., nar. XX.XX.XXXX, bytom J. XXXX/X, F. - K. G., žalovaní 1/, 2/, 4/ a 5/ právne zast.: Advokátska kancelária SCHWARZ advokáti s.r.o., so sídlom Podbrezovská 40, 831 06 Bratislava, IČO: 36 858 285, o určenie čiastočnej neplatnosti kúpnej zmluvy, o odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Bardejov č. k. SK-6C/36/2022 - 515 zo dňa 06.02.2025, takto rozhodol: Z r u š u j e rozsudok a v r a c i a vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. odôvodnenie: 1. Napadnutým rozsudkom Okresný súd Bardejov (ďalej len „súd prvej inštancie“ a „súd“) rozhodol tak, že cit.: „I. Určuje, že kúpna zmluva zo dňa 13.7.2021, uzatvorená medzi žalovanými 1/ a právnym predchodcom žalovaných 2/, 4/ a 5/ G. G., nar. X.X.XXXX, zomrelým dňa XX.XX.XXXX ako predávajúcimi a žalovaným 3/ ako kupujúcim, ktorá bola zavkladovaná do katastra nehnuteľnosti dňa 27.9.2021 pod č. O. XXX/XXXX, predmetom ktorej bol, mimo iného, prevod spoluvlastníckych podielov žalovaného 1/ a právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na žalovaného 3/ na nehnuteľnostiach v k. ú. P., obec P., okres E., a to: a) podielu: 324000/160272000 žalovaného 1/ a podielu: XXXXXX/XXXXXXXXX právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na: • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, trvalý porast vo výmere 259491m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, trvalý porast vo výmere 18940m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, trvalý porast vo výmere 13203m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 213347m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX/X, trvalý porast vo výmere 139734m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, trvalý porast vo výmere 38m2 a • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX,
trvalý porast vo výmere 27244m2, všetko k. ú. P., obec P., okres E., vedených v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E., b) podielu: 60/30240 žalovaného 1/ a podielu: 60/30240 právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na: • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, trávny porast vo výmere 399304m2, k. ú. P., obec P., okres E., vedenej v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E., c) podielu: 60/30240 žalovaného 1/ a podielu: 60/30240 právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na: • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, orná pôda vo výmere 1690m2, k. ú. P., obec P., okres E., vedenej v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E., d) podielu: 60/30240 žalovaného 1/ a podielu: 60/30240 právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na: • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 1137m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 708m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 2748m2 a • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 93m2, k. ú. P., obec P., okres E., vedených v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E., e) podielu: 324000/160272000 žalovaného 1/ a podielu: 324000/160272000 právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na: • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 3079m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 289m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX/X, lesný pozemok vo výmere 18199m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 2360m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 2655m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 108357m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX/X, lesný pozemok vo výmere 33137m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX/X, lesný pozemok vo výmere 11073m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 3370m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 2113m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 6233m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 3750m2, • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 16892m2 a • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 2952m2, všetko k. ú. P., obec P., okres E., vedených v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E., f) podielu: 60/30240 žalovaného 1/ a podielu: 60/30240 právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na: • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX/X,
orná pôda vo výmere 25159m2, k. ú. P., obec P., okres E., vedenej v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E., g) podielu: 324000/160272000 žalovaného 1/ a podielu: 324000/160272000 právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na: • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX, lesný pozemok vo výmere 109507m2, k. ú. P., obec P., Q. E., vedenej v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E. a h) podielu: 324000/160272000 žalovaného 1/ a podielu: 324000/160272000 právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na • pozemku parcela registra „E“, evidovanej na mape určeného operátu pod KN č. XXX/X, trvalý trávny porast vo výmere 929m2, k. ú. P., obec P., okres E., vedenej v katastri nehnuteľnosti Okresného úradu Stropkov, katastrálny odbor na LV č. XXX, k. ú. P., obec P., okres E. je neplatná. II. Žalobkyni priznáva proti žalovaným 1/ až 5/ náhradu trov konania v plnom rozsahu, o výške ktorých bude rozhodnuté v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením vydaným súdnym úradníkom.“ 2. Súd svoje rozhodnutie právne odôvodnil podľa § 8 ods. 1, § 9 ods. 1 prvá veta, ods. 7 a ods. 8, § 12 ods. 1 a 2 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení účinnom k 21.07.2021 (ďalej len „zákon č. 97/2013 Z. z.“); § 34, § 40a, § 116, § 140, § 492, § 605 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“); § 34 ods. 2 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon); § 132 ods. 1 a 3, § 137, § 153 ods. 1 až 3, § 215 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“). 3. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozhodnutia konštatoval, že žalobkyňa sa žalobou zo dňa 29.11.2023 domáhala určenia neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným 1/ a právnym predchodcom žalovaných 2/, 4/ a 5/ ako predávajúcimi a žalovaným 3/ ako kupujúcim, ktorá bola zavkladovaná do katastra nehnuteľností dňa 27.09.2021 pod č. O. XXX/XXXX a predmetom ktorej bol, mimo iného, prevod spoluvlastníckych podielov žalovaného 1/ a právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ na žalovaného 3/ na nehnuteľnostiach v k. ú. P., obec P.. Kúpnou zmluvou zo dňa 13.07.2021 previedli žalovaný 1/ a právny predchodca žalovaných 2/, 4/ a 5/ svoje spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach na žalovaného 3/ bez toho, aby si splnili svoju ponukovú povinnosť v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka a z tohto dôvodu je kúpna zmluva, v časti týkajúcej sa prevodov spoluvlastníckych podielov, ktorých spoluvlastníkom je aj žalobkyňa, neplatná podľa § 40a Občianskeho zákonníka. 4. Súd ďalej uviedol, že judikatúra Najvyššieho súdu SR (rozsudok z 22. septembra 2010, sp. zn. 3Cdo/122/2009, rozsudok z 30. novembra 2010 sp. zn. 4Cdo 334/2010) dospela k záverom, že oprávnený spoluvlastník z predkupného práva má pri porušení povinností zo strany zaviazaného spoluvlastníka na výber tieto možnosti: a) domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu (§ 40a), b) domáhať sa voči nadobúdateľovi (tretej osobe), aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od zaviazanej osoby. Ak tak nadobúdateľ podielu neurobí dobrovoľne, oprávnený spoluvlastník má právo domáhať sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 OSP) alebo c) ponechať si predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi podielu (§ 603 ods. 3 in fine). V danom prípade sa žalobkyňa podanou žalobou domáha určenia neplatnosti kúpnej zmluvy k nehnuteľnostiam podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka z dôvodu porušenia predkupného práva. Využila teda jednu z hmotným právom dovolených možností domáhať sa prostredníctvom súdu svojho porušeného práva. 5. Dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 140 v spojení s § 40a Občianskeho zákonníka je hmotnoprávny úkon. Dovolanie je uplatnené až v okamžiku doručenia (dôjdenia) listiny obsahujúcej prejav vôle, do sféry povinnej strane, voči všetkým, ktorí boli subjektami právneho úkonu (R 50/1985, R 45/1996). Samotné dovolanie relatívnej neplatnosti má účinky ex tunc. Prípadné následné
rozhodnutie súdu má len deklaratórne účinky. Dovolaním sa neplatnosti právneho úkonu končí relatívna platnosť právneho úkonu a nastáva neplatnosť, ktorú možno svojimi účinkami prirovnať k absolútnej neplatnosti. 6. Zákonné predkupné právo je upravené § 140 OZ, podľa ktorého majú spoluvlastníci predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel. To neplatí, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe. Uvedené ustanovenie predstavuje obmedzenie zmluvnej voľnosti spoluvlastníka. Zákonné predkupné právo sa vzťahuje na spoluvlastníctvo k predmetu a zaťažuje každého spoluvlastníka, ktorý sa v budúcnosti rozhodne previesť svoj podiel a vzniká momentom vzniku spoluvlastníctva k hnuteľnému alebo nehnuteľnému predmetu. V prípade prevodu tohto podielu predkupné právo pôsobí naďalej aj voči ďalším právnym nástupcom kupujúceho. Oprávnenými zo zákonného predkupného práva sú ďalší spoluvlastníci. 7. Súd prvej inštancie tiež konštatoval, že v konaní žalovaní tvrdili, že predkupné právo žalobkyne porušené nebolo a poukazovali na predložené listinné dôkazy o splnení si ponukovej povinnosti. Tvrdili, že v čase prevodu nehnuteľností medzi žalovaným 1/ a právnym predchodcom žalovaných 2/, 4/ a 5/ a žalovaným 3/ išlo o prevod medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti a že žalovaný 1/ a právny predchodca žalovaných 2/, 4/ a 5/ si splnili ponukovú povinnosť, nakoľko dňa 10.06.2021 adresovali Urbárskej spoločnosti, P. E. P. ponuku na odpredaj ich podielov na spoločných nehnuteľnostiach patriacich do urbárskej spoločnosti a požiadali výbor urbárskej spoločnosti o súhlas na predaj ich spoluvlastníckych podielov, s čím pozemkové spoločenstvo súhlasilo. Tvrdili tiež, že žalobkyňa je aktívnou členkou pozemkového spoločenstva a o situácii veľmi dobre vedela pred podaním žaloby, že bola na valnom zhromaždení urbárskej spoločnosti v roku 2022 upozorňovaná na to, že sa jedná o spoločnú nehnuteľnosť a nedošlo k porušeniu predkupného práva. Ponuka bola urbárskej spoločnosti doručená dňa 09.04.2021 a k uzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo až dňa 21.07.2021, čo je viac ako 3 mesiace od doručenia predmetnej ponuky. Žalovaným sa do ukončenia dokazovania nepodarilo preukázať, že v prípade spoločenstva sa jedná o spoločnú nehnuteľnosť. Všetky dôkazy nasvedčovali tomu, že ide o spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť. Súd je však toho názoru, že pre toto konanie nemá absolútne žiadny právny význam, či išlo o prevod podielu na spoločnej alebo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. Podľa § 9 ods. 7 zákona č. 97/2013 Z. z. (v znení platnom k 21.07.2021, kedy bola uzatvorená kúpna zmluva) na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe. V zmysle ustanovenia § 9 ods. 1 veta prvá zákona č. 97/2013 Z. z. členmi spoločenstva podľa § 2 ods. 1 písm. a) až c) zákona č. 97/2013 Z. z. sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. V čase uzatvorenia kúpnej zmluvy však žalovaný 3/ nebol členom spoločenstva (nebol vlastníkom podielu „spoločnej nehnuteľnosti“), a teda na prevod nehnuteľnosti na „nečlena“ sa ustanovenia o predkupnom práve, bez akýchkoľvek pochybností, vzťahovali. Aj v prípade, ak by hypoteticky išlo o spoločnú nehnuteľnosť, bola by dotknutá kúpna zmluva taktiež neplatná. Podľa ustanovenia § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti; podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru. Ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov alebo spoločenstvo, možno ho previesť tretej osobe. Z komentára k Zákonu o pozemkových spoločenstvách (Wolters Kluwert 2019) vyplýva, že zákon vo svojom pôvodnom znení v 9 ods. 7 ustanovoval, že ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, môže ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o predaj neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe. Táto pôvodná právna úprava bola novelou vykonanou zákonom č. 34/2014 Z. z. upravená tak, že ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho previesť tretej osobe. Dôvodová správa k novele vykonaná zákonom č. 34/2014 Z. z. iba konštatovala, že z doterajšej aplikačnej praxe vyplynula potreba upraviť ustanovenie tak, aby z neho jednoznačne vyplývala povinnosť ponuky predaja prostredníctvom výboru spoločenstva. Podľa dôvodovej správy k novele zákona o pozemkových spoločenstvách vykonanej zákonom č. 110/2018 Z. z. má porušenie § 9 ods. 8 za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Tento záver o relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým bol porušený § 9 ods. 8 pri prevode
podielu na spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu, vychádza z argumentácie založenej na subsidiárnej aplikácii ustanovení Občianskeho zákonníka o relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým bolo porušené predkupné právo podielového spoluvlastníka (aplikácia ustanovení Občianskeho zákonníka o predkupnom práve podielových spoluvlastníkov je vylúčená len a len pre prípad prevodu podielu medzi členmi pozemkového spoločenstva). Súd dodal, že je mylné konštatovanie, že by v prípade prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti nemohlo dôjsť k porušeniu predkupného práva a že z hľadiska tohto porušenia je právne irelevantné, či sa toto porušenie vzťahuje na spoločnú nehnuteľnosť, na spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť, resp. aj na „obyčajnú nehnuteľnosť“, vo všetkých prípadoch totiž platilo a platí predkupné právo podielového spoluvlastníka. Súd konštatoval, že došlo k porušeniu predkupného práva žalobkyne ako podielového spoluvlastníka predmetných nehnuteľností tým, že zo strany pôvodných spoluvlastníkov ako predávajúcich nedošlo k riadnej ponuke prevádzaného podielu na predaj žalobkyni. 8. Súd poukazujúc na citované ustanovenie § 153 ods. 1 až 3 CSP neprihliadol na dôkaz predložený žalovaným 3/ dňa 15.01.2025, a to na Stanovy Urbárskej spoločnosti, pozemkového spoločenstva P., nakoľko na pojednávaní dňa 11.11.2024 súd uznesením vyhlásil dokazovanie za skončené a pojednávanie odročil za účelom vyhlásenia rozsudku na deň 29.11.2024, ktoré žalovaný 3/ zmaril len vznesenou námietkou zaujatosti (už tretí krát). Keďže žalobkyňa žalobu podala dňa 29.11.2022, žalovaný 3/ mal dostatok času na predloženie prostriedkov procesnej obrany a súd aj na žiadosť žalovaného 3/ za týmto účelom viackrát pojednávanie odročil. Vykonanie tohto dôkazu by si vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania. 9. Výrok o trovách konania súd posúdil právne podľa § 255 ods. 1 a § 262 ods. 2 CSP. Konštatoval, že v konaní bola úspešná žalobkyňa, preto jej voči žalovaným 1/ až 5/ priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. 10. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podal odvolanie žalovaný 3/ z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. f) a h), a teda, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. 11. Žalovaný 3/ tvrdil, že súd prvej inštancie na jeho argumenty o tom, že predkupné právo žalobkyne nebolo porušené a žalovaní si ponukovú povinnosť splnili, neprihliadol a náležite sa s nimi nevysporiadal, resp. z vykonaných dôkazov vyvodil iné závery, ako z nich vyplývajú. Súd na jednej strane tvrdí, že žalovaní si nesplnili svoje zákonné povinnosti vo vzťahu k rešpektovaniu predkupného práva ostatných podielových spoluvlastníkov, no z časti odôvodnenia rozsudku, ako aj z vykonaného dokazovania vyplýva, že žalovaní si všetky svoje povinnosti splnili riadne a včas. Tiež z vykonaného dokazovania vyplýva, že prevádzané nehnuteľnosti sú spoločnou nehnuteľnosťou, no súd konštatoval, že je preukázané, že prevádzané nehnuteľnosti nie sú spoločnou nehnuteľnosťou. Rozsudok súdu prvej inštancie je vnútorne rozporný a neopiera sa o vykonané dokazovanie. 12. Súd sa v rozsudku vôbec nevysporiadal s námietkou, ktorú vzniesol žalovaný 3/ (podanie zo dňa 24.04.2023 a neskôr tiež na pojednávaní), ktorá spočíva v tom, že žalobkyňa predložila súdu nezákonne získaný dôkaz, ktorým je samotná kúpna zmluva uzatvorená dňa 21.07.2021. Žalobkyňa nebola účastníčkou zmluvy. 13. Súd sa v rozsudku vôbec nevysporiadal ani s ďalšou podstatnou námietkou žalovaného 3/ (podanie zo dňa 24.04.2023 a neskôr tiež na pojednávaní) o tom, že vychádzajúc z § 140 Občianskeho zákonníka, žalobkyňa nemôže uplatňovať práva za ostatných podielových spoluvlastníkov bez ich predchádzajúceho súhlasu. Totiž ostatní podieloví spoluvlastníci si svoje predkupné právo neuplatnili a žalobkyňa tým, že žiadala určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, zasiahla aj do ich práv. Ak žalobkyňa nesúhlasila s prevodom spoluvlastníckych práv k nehnuteľnostiam, mala svoje práva realizovať v pomernej miere, a to takej, v akej je jej spoluvlastnícky vzťah k nehnuteľnostiam. 14. Žalovaný 3/ ďalej namietal, že súd dostatočne nezdôvodnil porušenie predkupného práva. V tejto súvislosti poukázal na svoje podanie zo dňa 27.02.2023 a na predložené listiny. Zdôraznil, že ponuka predávajúcich na predaj spoluvlastníckych podielov zo dňa 02.04.2021 bola doručená urbárskej spoločnosti dňa 09.04.2021. Kúpna zmluva bola uzatvorená dňa 21.07.2021.Medzi ponukou, ktorá bola
doručená urbárskej spoločnosti dňa 09.04.2021 a uzatvorením kúpnej zmluvy dňa 21.07.2021, uplynuli viac ako 3 mesiace. 15. Keďže sporné nehnuteľnosti sú obhospodarované urbárskou spoločnosťou, je namieste, aby bolo zistené, o aké nehnuteľnosti ide. Žalovaný 3/ súdu predložil odpoveď Urbárskej spoločnosti, P. E. P. zo dňa 01.08.2023, v ktorej je uvedené, že pozemky zahrnuté vo výmere urbárskej spoločnosti sú spoločnou nehnuteľnosťou, ktorá je spoločne obhospodarovaná urbárskou spoločnosťou. Priamo vo vyjadrení sa urbárska spoločnosť odvoláva tiež na register vedený Národným lesníckym centrom Zvolen. Z uvedeného registra vyplýva, že nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom tohto sporu, sú spoločne obhospodarovanými nehnuteľnosťami. Žalovaný 3/ tiež poukázal na list Okresného úradu Stropkov, pozemkový a lesný odbor, zo dňa 27.09.2023, že nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom napadnutej kúpnej zmluvy, sú spoločne obhospodarovanými nehnuteľnosťami, čím sa potvrdilo vyjadrenie urbárskej spoločnosti. Na základe uvedenej skutočnosti sa žalovaný ďalej obrátil na Okresný úrad Stropkov, katastrálny odbor, ktorý vykonal hĺbkové šetrenie vo vzťahu k prevádzaným nehnuteľnostiam a jeho zistenia uviedol v listine zo dňa 27.10.2023. V uvedenom stanovisku Okresný úrad Stropkov, katastrálny odbor konštatoval, že ide o nehnuteľnosti, ktoré sú spoločné. 16. V konaní bolo jednoznačne preukázané, že nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom napadnutej kúpnej zmluvy, sú spoločnou nehnuteľnosťou a vzťahuje sa na nich zákon č. 97/2013 Z. z. V kontexte uvedeného je potrebné, aby došlo k aplikácii § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z., t.j. ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti (pozn. žalovaný 1/ a pôvodne žalovaný 2/) prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu (pozn. žalovaný 3/), je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti; podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru. Ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov alebo v ich mene spoločenstvo podľa odseku 10, možno ho previesť tretej osobe. 17. Na jednotlivých listoch vlastníctva nie je uvedené, že sa jedná o spoločné nehnuteľnosti, no kataster nehnuteľností má v tejto otázke len evidenčnú úlohu. Uvedené zápisy neboli zrealizované korektne, došlo k chybe, čo skonštatoval aj Okresný úrad Stropkov. Návrh na zosúladenie zápisu je oprávnené podať len pozemkové spoločenstvo. 18. Žalovaný 3/ namietal aj nepresnosti v bode 45. odôvodnenia rozsudku a dodal, že žalovaní netvrdili v tomto spore, že šlo o prevod medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti. Od počiatku je nesporné, že členmi pozemkového spoločenstva boli len predávajúci a kupujúci sa stal členom pozemkového spoločenstva až nadobudnutím vlastníckeho práva k prevádzaným nehnuteľnostiam. Súd prvej inštancie uviedol, že dňa 10.06.2021 žalovaný 1/ a právny predchodca žalovaných 2/, 4/ a 5/ adresovali pozemkovému spoločenstvu ponuku na odpredaj ich podielov. Uvedené konštatovanie nie je správne. Predávajúci ponúkli spoločenstvu na predaj ich spoluvlastnícke podiely už 09.04.2021. Podaním zo dňa 10.06.2021 žiadali, aby im výbor udelil súhlas na predaj uvedených nehnuteľností. Súd prvej inštancie v bode 45. odôvodnenia uviedol § 9 ods. 7 zákona č. 97/2013 Z. z., no citoval spojené odseky 7 a 8 predmetného paragrafu. Tento zákon je vo vzťahu k Občianskemu zákonníku lex specialis, a teda Občiansky zákonník sa použije iba subsidiárne. Súd prvej inštancie si nesprávne vyložil zákonné ustanovenia a na tento spor uplatnil nesprávne právne normy. 19. V priebehu súdneho konania sa na návrh žalovaných súd pokúšal zabezpečiť dôkazy od urbárskej spoločnosti, na čo predseda urbárskej spoločnosti nereagoval. Žalovaný 3/ sa so svojou žiadosťou zo dňa 20.12.2024 obrátil na Okresný úrad Stropkov, ktorý mu vyhovel a stanovy zaslal súdu. V čl. VIII Prevod podielov spoločnej nehnuteľnosti sú dôležité najmä body 2 a 3, v ktorých je uvedené: „Predávajúci člen môže svoj spoluvlastnícky podiel k spoločným nehnuteľnostiam ponúknuť na predaj ostatným členom ako spoluvlastníkom spoluvlastníckych podielov prostredníctvom Výboru Spoločenstva.“ „Ak tento o ponúknutý podiel neprejavia záujem ostatní členovia ako spoluvlastníci, môžu podiel predať tretej osobe.“ Žalovaný 3/ namietal, že súd na tento dôkaz neprihliadol, keďže bol predložený po ukončení dokazovania. V tejto súvislosti žalovaný 3/ poukázal na § 237 ods. 2 CSP, podľa ktorého súd nie je viazaný uznesením, ktorým sa upravuje vedenie konania. V odôvodnených prípadoch môže súd takéto uznesenie zrušiť a v konaní a dokazovaní ďalej pokračovať, ak ešte nerozhodol vo veci samej.
20. Na základe uvedených skutočností žalovaný 3/ žiadal, aby odvolací súd zmenil napadnutý rozsudok tak, že žalobu zamietne a žalovaným prizná nárok na náhradu trov konania, resp. napadnutý rozsudok zruší a vec vráti súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. 21. Proti rozsudku podali odvolanie aj žalovaní 1/, 2/, 4/ a 5/ z dôvodu, že rozsudok vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 písm. h) CSP); súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f) CSP); súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 365 ods. 1 písm. b) CSP); konanie má inú vadu, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci (§ 365 ods. 1 písm. d) CSP). 22. V súvislosti s námietkou o nesprávnych skutkových zisteniach žalovaní poukázali na to, že predmetom kúpnej zmluvy boli aj spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach v k.ú. P., ktoré v zmysle odpovede Okresného úradu Stropkov zo dňa 27.09.2024 sú spoločnou nehnuteľnosťou, hoci v súčasnej dobe bez vyznačenia kódu spoločnej nehnuteľnosti na liste vlastníctva. V tejto súvislosti poukázali na rozpornosť záverov súdu prvej inštancie uvedených v bodoch 22. a 45. odôvodnenia. Charakter nehnuteľností ako spoločnej nehnuteľnosti potvrdzujú aj Stanovy Urbárskej spoločnosti, pozemkového spoločenstva P. zo dňa 18.05.2024 v znení Dodatku č. 1 zo dňa 29.04.2018 a Dodatku č. 2 zo dňa 02.06.2019. Postupom súdu prvej inštancie spočívajúcom v neprihliadnutí na tento dôkaz, došlo k porušeniu práva žalovaných na spravodlivý proces. Uvedené stanovy sa snažil súd zabezpečiť, avšak bezúspešne. Následne žalovanému 3/ sa tieto stanovy zabezpečiť podarilo a obratom ich zaslal súdu. Súd na dôkaz neprihliadol, nakoľko boli predložené po skončení dokazovania, avšak pred vyhlásením rozsudku. Súd prvej inštancie v bode 46. odôvodnenia uviedol, že vykonanie dôkazu Stanov Urbárskej spoločnosti, pozemkového spoločenstva P. - by si vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania. Toto tvrdenie však neobstojí, keďže ďalšie pojednávanie už v tom čase nariadené bolo, a to za účelom vyhlásenia rozsudku. Predmetný dôkaz bolo objektívne možné vykonať v rámci už nariadeného pojednávania (na ktoré boli riadne predvolaní všetci účastníci konania) a následne na tom istom pojednávaní vyhlásiť rozhodnutie vo veci samej. 23. K námietke o nesprávnom právnom posúdení veci žalovaní uviedli, že v danom spore šlo o prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti, a preto rozhodujúcim pre právne posúdenie splnenia ponukovej povinnosti pri predkupnom práve je ustanovenie § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. V tejto súvislosti dodali, že ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti, pričom túto ponukovú povinnosť je vlastník povinný vykonať buď priamo voči spoluvlastníkom alebo nepriamo prostredníctvom výboru. Postačuje teda, ak predávajúci s ponukou osloví výbor spoločenstva a pokiaľ v určenej lehote žiaden podielnik k danej ponuke nepristúpi, môže ho predať inej osobe. Pokiaľ lehota nebola stanovená, platí lehota dva mesiace v zmysle § 605 Občianskeho zákonníka v nadväznosti na § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Žalovaný 1/ a právny predchodca žalovaných 2/, 4/ a 5/ v súlade s ust. § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. listom zo dňa 02.04.2021 ponúkli svoje spoluvlastnícke podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom prostredníctvom výboru. Následne žalovaný 1/ a právny predchodca žalovaných 2/, 4/ a 5/ listom zo dňa 10.06.2021 požiadali Urbársku spoločnosť, pozemkové spoločenstvo P. o súhlas s predajom svojich spoluvlastníckych podielov k nehnuteľnostiam. Až potom, čo im R. E., P. E. P. listom zo dňa 18.06.2021 oznámila, že nemá informáciu o tom, že by niektorý zo spoluvlastníkom prejavil záujem o ich ponuku na predaj podielov a že nemá žiadne výhrady k predaju ich spoluvlastníckych podielov, pristúpili k uzavretiu kúpnej zmluvy so žalovaným 3/. Žalovaní vyslovili názor, že si riadne - v súlade s platnou právnou úpravou - splnili svoju ponukovú povinnosť, a preto k porušeniu predkupného práva žalobkyne nedošlo. 24. Žalovaní ďalej namietali, že súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil rozsah predkupného práva žalobkyne, resp. súd prvej inštancie sa vôbec nezaoberal rozsahom predkupného práva žalobkyne, hoci žalovaní v podaní zo dňa 13.07.2023 a žalovaný 3/ na pojednávaní dňa 11.11.2024 namietali, že žalobkyňa je oprávnená uplatniť si nárok z predkupného práva na prevádzaný spoluvlastnícky podiel len v pomernej časti zodpovedajúcej veľkosti ňou vlastneného spoluvlastníckeho podielu. Ak má záujem jeden spoluvlastník o celý prevedený podiel (nad rozsah, ktorý zodpovedá v pomere k ostatným podielom jeho spoluvlastníckemu podielu), musia s tým vysloviť súhlas ostatní podieloví spoluvlastníci; inak je oprávnený požadovať iba to, čo pripadá pomerne na jeho podiel. V prípade uplatňovania modifikovaného nároku (nepomerne podľa veľkosti podielov) je takýto spoluvlastník povinný preukázať dosiahnutie
dohody o výkone predkupného práva s ostatnými spoluvlastníkmi, tak ako to požaduje ustanovenie § 140 druhá veta Občianskeho zákonníka. Ak takejto dohody medzi dotknutými spoluvlastníkmi niet, nároky z porušenia predkupného práva sú determinované veľkosťou spoluvlastníckeho podielu. V prípade relatívnej neplatnosti sa spoluvlastník môže dovolať len čiastočnej neplatnosti prevodnej zmluvy, dôsledkom ktorej bude vrátenie právnych pomerov k veci do stavu existujúceho pred prevodom podielu na tretiu osobu len v takej časti, ktorá zodpovedá veľkosti podielu toho spoluvlastníka, ktorý sa domáha relatívnej neplatnosti (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 12.5.2009 sp. zn. 2Cdo/91/2008, uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 18.9.2019 sp. zn. 8Cdo/124/2018, uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28.2.2022 sp. zn. 7Cdo/183/2021, rozsudok Krajského súdu v Žiline z 28.01.2025, sp. zn. 8Co/1/2024, rozsudok Krajského súdu v Nitre z 11.02.2021, sp. zn. 9Co/131/2020, rozsudok Krajského súdu v Banskej Bystrici, sp. zn. 11Co/176/2019). 25. Na základe uvedeného žalovaní 1/, 2/, 4/ a 5/ žiadali, aby odvolací súd zmenil napadnutý rozsudok tak, že žalobu zamietne a žalovaným prizná nárok na náhradu trov konania, resp. napadnutý rozsudok zruší a vec vráti súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. 26. K odvolaniam žalovaných 1/ až 5/ sa vyjadrila žalobkyňa, ktorá uviedla, že v prípade prevodu nehnuteľností podľa kúpnej zmluvy zo dňa 13.07.2021, uzatvorenej medzi žalovaným 1/ a právnym predchodcom žalovaných 2/, 4/ a 5/ na strane predávajúcich a žalovaným 3/ na strane kupujúceho, nešlo o prevod podielov medzi spoluvlastníkmi spoločne obhospodarovanej, resp. spoločnej nehnuteľnosti (žalovaný 3/ nebol ich spoluvlastníkom ), a teda vychádzajúc z dikcie ustanovenia § 9 ods. 7 zákona č. 97/2013 Z. z., je nepochybné, že na každý prevod medzi pôvodným spoluvlastníkom a osobou, ktorá nebola spoluvlastníkom, sa vzťahujú všeobecné ustanovenia o predkupnom práve. 27. Pre prípad prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu zákonodarca v § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. ustanovil pre vlastníka podielu, ktorý mieni previesť svoj podiel, povinnosť najprv ponúknuť tento podiel ostatným vlastníkom podielov na dotknutej spoločnej nehnuteľnosti s tým, že ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov alebo v ich mene spoločenstvo, môže ho vlastník podielu previesť na tretiu osobu. Porušenie § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. má za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Ak sa oprávnená osoba relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný od svojho začiatku (ex tunc). Podľa názoru žalobkyne je mylné konštatovanie, že v prípade prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti by nemohlo dôjsť k porušeniu predkupného práva, pričom z hľadiska tohto porušenia je právne irelevantné, či sa toto porušenie vzťahuje na spoločnú nehnuteľnosť, na spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť, resp. aj na „obyčajnú nehnuteľnosť". Vo všetkých prípadoch totiž platilo a platí predkupné právo podielového spoluvlastníka, pričom žalovaný 3/ sa podielovým spoluvlastníkom dotknutej nehnuteľnosti nikdy nestal, a to ani v prípade, ak by aj išlo o spoločnú nehnuteľnosť. 28. Prevod spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu je vždy spojený s povinnosťou ponuky všetkým ostatným vlastníkom podielov, a to či už priamo alebo prostredníctvom výboru. Výbor v takomto prípade ponukovú povinnosť musí realizovať spôsobom zvolania zhromaždenia (§ 14 ods. 2 zákona č. 97/2013 Z. z.). Zo strany vlastníka podielu na spoločnej nehnuteľnosti, ktorý má záujem previesť spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, ponuková povinnosť nie je splnená len tým, že podiel ponúkne prostredníctvom výboru, pretože v tomto prípade ponuka sa ešte nedostala do dispozičnej sféry všetkých ostatných vlastníkov podielov (spoluvlastníkov) na spoločnej nehnuteľnosti. Ponuková povinnosť vo vzťahu ku všetkým ostatným vlastníkom podielov tak bude splnená až dátumom konania zasadnutia zhromaždenia. Až dňom konania zasadnutia zhromaždenia začína plynúť dvojmesačná lehota v zmysle § 605 Občianskeho zákonníka, v rámci ktorej ostatní vlastníci podielov majú možnosť akceptovať ponuku a vyplatiť nehnuteľnosť. Pri ponuke prostredníctvom výboru výbor funguje iba ako „podateľňa“ a nie je povinný s každou z nich osobitne oboznamovať členov spoločenstva inak, ako na najbližšom zasadnutí valného zhromaždenia. V liste výboru Urbárskej spoločnosti, P. E. P. zo dňa 18.06.2021, ktorý mal byť reakciou na ponuku žalovaného 1/ a právneho predchodcu žalovaných 2/, 4/ a 5/ je uvedené, že v súvislosti s epidemickými opatreniami nebolo zvolané a nie je možné zvolať valné zhromaždenie, na ktorom by mohla byť ponuka prejednaná. Aj v prípade, ak by išlo o spoločnú nehnuteľnosť, nedošlo k ponuke podľa § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z., keď naviac v tejto ponuke absentujú podmienky, za ktorých povinný ponúka vec na kúpu (doba splatnosti kúpnej ceny, spôsob zaplatenia, kúpnej ceny a pod.).
29. Na základe uvedeného žalobkyňa navrhla rozsudok súdu prvej inštancie potvrdiť. 30. K vyjadreniu žalobkyne sa vyjadril žalovaný 3/, ktorý zotrval na podanom odvolaní. Stotožnil sa aj s odvolacími námietkami ostatných žalovaných. Poukázal na nesprávny procesný postup súdu spočívajúci v tom, že súd neakceptoval predložený dôkaz, ktorý pôvodne sám zabezpečoval a tento sa podarilo zabezpečiť až jemu, no po vydaní uznesenia o skončení dokazovania. Súd následne už tento dôkaz neakceptoval, hoci mal a mohol. Tiež uviedol, že súd úplne ignoroval právny stav sporných nehnuteľností, a to ten, že sa jedná o spoločné nehnuteľnosti. Súhlasil aj s názorom žalovaných o tom, že žalobkyňa sa v takýchto prípadoch môže dovolávať len čiastočnej neplatnosti scudzovacích zmlúv, a to v takej „veľkej“ časti, aká pripadá na jej spoluvlastnícky podiel. 31. Pokiaľ žalobkyňa tvrdila, že on nebol v čase nadobúdania podielu na spoločnej nehnuteľnosti jej podielovým spoluvlastníkom, žalovaný 3/ uviedol, že danú skutočnosť nerozporoval a ani nikdy netvrdil, že by bol podielovým spoluvlastníkom nehnuteľností, ktoré sú predmetom tohto sporu. 32. Žalovaný 3/ zotrval na tom, že došlo k riadnej ponuke pre ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom výboru, čo bolo v spore riadne preukázané a zo strany žalobkyne ani nespochybňované, t. j. táto skutočnosť bola nesporná. Žalovaná sa ani vo svojom vyjadrení bližšie nevysporiadala so skutočnosťou, že k ponuke prostredníctvom výboru došlo, čo vyplýva aj z listinných dôkazov. 33. Vo vzťahu k argumentácii žalobkyne o tom, že výbor nesplnil podmienky na prerokovanie predloženej ponuky, uviedol, že daná úvaha nemôže mať vplyv na prevod vlastníckeho práva. Urbárska spoločnosť žalovaným vystavila potvrdenie, na základe ktorého realizovali ďalšie právne kroky. Ak je žalobkyňa toho názoru, že Urbárska spoločnosť nepostupovala v súlade so zákonom, danú záležitosť môže riešiť vo vzťahu k Urbárskej spoločnosti. V priebehu konania žalobkyňa nepredložila žiadne dôkazy, ktoré by preukazovali akékoľvek nedostatky na strane Urbárskej spoločnosti. V tejto súvislosti poukázal na § 366 CSP. 34. Ďalšie vyjadrenia neboli do odvolacieho konania podané. 35. Krajský súd v Prešove (ďalej len „odvolací súd“) príslušný na rozhodnutie o odvolaní (ustanovenie § 34 CSP), preskúmal napadnuté rozhodnutie, ako aj konanie mu predchádzajúce v zmysle zásad vyplývajúcich z ustanovenia § 379 a nasl. CSP, bez nariadenia pojednávania (ustanovenie § 385 CSP a contrario) a dospel k záveru, že odvolanie žalovaných 1/ až 5/ je dôvodné. 36. V odvolacom konaní z dispozičnej zásady vyplýva, že odvolací súd vec prejedná v takom rozsahu, v ktorom sa odvolateľ domáha prieskumu. Určením rozsahu napadnutia rozhodnutia súdu prvej inštancie odvolateľ nielen vymedzuje to, ohľadne akých výrokov u rozhodnutia súdu prvej inštancie nastal suspenzívny účinok odvolania, ale súčasne stanoví aj medze, v ktorých má odvolací súd po stránke kvalitatívnej rozhodnutie súdu prvej inštancie preskúmať. 37. Odvolací súd v kontexte odvolacích námietok skúmal, či súd prvej inštancie správne zistil skutkový stav veci, či na zistený skutkový stav správne, v úplnosti, aplikoval príslušné právne predpisy, či riadne svoje rozhodnutie odôvodnil, či svojim postupom neporušil právo žalovaných na spravodlivý proces a či konanie súdu prvej inštancie nemá takú vadu, ktorá by mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. 38. Predmetom odvolacieho prieskumu bol odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie, ktorým súd vyslovil neplatnosť časti kúpnej zmluvy, ktorou spoluvlastníci nehnuteľnosti previedli svoje podiely na tretiu osobu, pričom tým porušili predkupné právo žalobkyne. 39. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. 40. Podľa § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z .z., Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na
spoločnej nehnuteľnosti; podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru. Ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov alebo v ich mene spoločenstvo podľa odseku 10, možno ho previesť tretej osobe. 41. Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z. Spoločnou nehnuteľnosťou na účely tohto zákona sa rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti možno zrušiť a vyporiadať podľa osobitného predpisu. Spoločnou nehnuteľnosťou nie je stavba. 42. Podľa § 12 ods. 1 a 2 zákona č. 97/2013 Z. z., Členmi spoločenstva podľa § 2 ods. 1 písm. d) sú všetci vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. Členmi spoločenstva podľa § 2 ods. 1 písm. d) sa môžu stať aj vlastníci spoločnej nehnuteľnosti. Vlastník spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti podľa odseku 1 zveruje túto nehnuteľnosť spoločenstvu na účely spoločného obhospodarovania a užívania na účely podľa § 19, pričom spoločná nehnuteľnosť ani spoluvlastníctvo nehnuteľnosti nevzniká. 43. Pokiaľ ide o námietky žalovaných ohľadom nedostatočného zistenia skutkového stavu súdom prvej inštancie, je potrebné dať žalovaným za pravdu, že súd jednoznačne neustálil právnu povahu sporných nehnuteľností, t. j. či ide o spoločnú nehnuteľnosť (§ 8 zákona č. 97/2013 Z. z.), spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť (§ 12 zákona č. 97/2013 Z. z.) alebo o nehnuteľnosť bez takejto povahy. Uvedené zistenie je podstatné a určujúce pre správnu právnu aplikáciu či už všeobecného ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka o predkupnom práve spoluvlastníkov alebo špeciálnej právnej úpravy, a to § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z., ak by šlo o spoločnú nehnuteľnosť. Na rozdiel od súdu prvej inštancie je odvolací súd toho názoru, že právna povaha sporných nehnuteľností je určujúca. 44. Zákon č. 97/2013 Z. z. výslovne ustanovuje, že pre spoločnú nehnuteľnosť platia osobitné pravidlá, a to § 9 ods. 7, ktorého aplikácia vylučuje použitie všeobecného ust. § 140 Občianskeho zákonníka na prevody medzi spoluvlastníkmi, pričom § 9 ods. 8 zavádza špeciálnu ponukovú povinnosť pri prevode na tretiu osobu. 45. Z citácie § 8 a § 9 zákona č. 97/2013 Z. z. vyplýva, že právna povaha, resp. kvalifikácia nehnuteľnosti je základnou podmienkou pre aplikáciu lex specialis, preto ju nemožno považovať za „irelevantnú“, ako to konštatoval súd prvej inštancie. 46. Ak sa preukáže, že sporné pozemky nie sú spoločnou nehnuteľnosťou, uplatní sa priamo § 140 Občianskeho zákonníka. Porušenie predkupného práva potom zakladá relatívnu neplatnosť právneho úkonu voči tomu spoluvlastníkovi, ktorého právo bolo porušené. 47. V nadväznosti na uvedené sa postup súdu prvej inštancie, ktorý odmietol vykonať dôkaz stanovami urbárskej spoločnosti, javí ako unáhlený. Argumentáciu žalovaných o možnosti vykonania tohto dôkazu v termíne, na ktorý bolo odročené pojednávanie za účelom vyhlásenia rozsudku, je potrebné vyhodnotiť ako náležitú. Nič na tom, že súd vyhlásil dokazovanie za skončené, pretože uznesenie, ktorým dokazovanie ukončil, mohol zrušiť, keďže ním v zmysle § 237 ods. 2 CSP nie je viazaný. Navyše v danej veci bola otázka právnej povahy nehnuteľností sporná, súd sa snažil zabezpečiť stanovy pozemkového spoločenstva, avšak bezúspešne a keď sa to podarilo žalovanému 3/, súd dôkaz nepripustil. Potreba zistenia charakteru sporných nehnuteľností vyznieva aj v kontexte otázky, či ponuková povinnosť žalovaných bola realizovaná riadne. 48. Ust. § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. umožňuje ponúknuť podiel prostredníctvom výboru. Zákon však neurčuje presný mechanizmus oznámenia členom. Ten možno vyvodiť z funkcie výboru a pravidiel zhromaždenia podľa § 14 a 15 citovaného zákona a stanov spoločenstva. 49. Občiansky zákonník v § 605 upravuje lehotu 2 mesiace pri predkupnom práve k nehnuteľnostiam a požiadavku, aby ponuka obsahovala všetky podmienky (cenu, splatnosť, spôsob platby a pod.). 50. Ak sa v ďalšom konaní preukáže, že ide o spoločnú nehnuteľnosť, bude potrebné skúmať, či ponuka obsahovala všetky podstatné podmienky (nielen cenu, ale aj ďalšie dojednania), či a ako bola táto ponuka objektívne sprostredkovaná žalobkyni (zhromaždenie, korešpondenčné hlasovanie, iný
mechanizmus, ktorý vyplýva zo stanov), kedy sa žalobkyňa reálne mohla s ponukou oboznámiť (od toho sa následne môže odvíjať začiatok plynutia lehoty analogicky podľa § 605 Občianskeho zákonníka). 51. Ak by sa preukázalo, že výbor ponuku fakticky nesprostredkoval žalobkyni, bolo by ťažko obhájiteľné, že došlo k riadnemu splneniu ponukovej povinnosti podľa § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. 52. Za relevantnú považoval odvolací súd aj námietku žalovaných o tom, že žalobkyňa sa môže domáhať určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, ale bez dohody s ostatnými spoluvlastníkmi len v tej časti, ktorá zodpovedá výške jej spoluvlastníckeho podielu vo vzťahu k podielu, ktorý sa prevádza na tretiu osobu. Inými slovami aj keby predkupné právo žalobkyne bolo porušené, môže sa dovolávať len čiastočnej neplatnosti prevodu v pomernej časti zodpovedajúcej jej podielu, pokiaľ nepreukáže buď dohodu s ostatnými spoluvlastníkmi o spoločnom výkone predkupného práva alebo ich osobitné splnomocnenie o tom, aby v ich mene uplatnila nároky. 53. K námietke žalovaného 3/ o tom, že žalobkyňa predložila nezákonne získaný dôkaz, t. j. kúpnu zmluvu, ktorej nebola účastníčkou, odvolací súd uvádza, že kúpna zmluva, na základe ktorej bol povolený vklad, je súčasťou zbierky listín katastra nehnuteľností; tá je spravidla verejne prístupná osobám s právnym záujmom. Za nezákonný dôkaz je potrebné považovať dôkaz, ktorý je obstaraný v rozpore so zákonom (napr. porušením listového tajomstva, nezákonným odpočúvaním atď.), no za nezákonný dôkaz nemožno bez ďalšieho považovať taký dôkaz (zmluvu), ktorý predloží osoba, ktorá nebola účastníkom zmluvy. Preto danú námietku odvolací súd vyhodnotil ako nedôvodnú. Samozrejme, bolo úlohou súdu prvej inštancie na danú námietku reagovať. 54. Na základe uvedených zistení dospel odvolací súd k záveru o spôsobilosti odvolacích námietok žalovaných 1/ až 5/ privodiť zrušenie rozsudku, preto postupom podľa § 389 ods. 1 písm. b) CSP rozsudok zrušil a vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. 55. Úlohou súdu prvej inštancie bude po vrátení veci ustáliť, či ide o spoločnú nehnuteľnosť (§ 8 zákona č. 97/2013 Z. z.), spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť (§ 12), alebo „bežné“ spoluvlastníctvo. Ak sa preukáže, že ide o spoločnú nehnuteľnosť, prevod podielu na tretiu osobu je potrebné podriadiť režimu § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. Súd prvej inštancie vykoná dôkaz stanovami pozemkového spoločenstva. Ďalej bude skúmať, ako bola ponuka cez výbor fakticky sprostredkovaná žalobkyni. V prípade, ak sa preukáže, že nejde o spoločnú nehnuteľnosť, bude potrebné aplikovať všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, t.j. § 140 Občianskeho zákonníka. V prípade porušenia predkupného práva žalobkyne súd prvej inštancie je povinný zohľadniť, že žalobkyňa sa môže dovolávať neplatnosti kúpnej zmluvy len v rozsahu svojho podielu, pokiaľ nepreukáže dohodu s ostatnými spoluvlastníkmi o spoločnom postupe. Za formuláciu petitu žaloby nesie zodpovednosť žalobkyňa. Súd prvej inštancie bude povinný svoje rozhodnutie náležite odôvodniť tak, aby bolo zrozumiteľné a preskúmateľné, čiže aby spĺňalo zákonné kritériá uvedené v ust. § 220 ods. 2 CSP. V nadväznosti na rozhodnutie vo veci samej súd prvej inštancie opätovne rozhodne aj o trovách prvoinštančného aj odvolacieho konania (§ 396 ods. 3 CSP), ktoré náležite s poukazom na konkrétne zákonné ustanovenia aj odôvodní. 56. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Prešove v pomere hlasov 3:0. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu nie je prípustné odvolanie. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP). Podľa § 420 CSP, dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Podľa § 423 CSP, dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné.
Podľa § 424 CSP, dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Podľa § 427 ods. 1 CSP, dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Podľa § 428 CSP, v dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody - § 421 a § 422 CSP) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). Podľa ust. § 125 ods. 1 a 2 CSP podanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe. Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie podania nevyzýva. Podľa § 429 ods. 1 CSP, dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom. Podľa § 429 ods. 2 CSP, povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa. Podľa § 160 ods. 2 CSP dovolateľ má právo zvoliť si advokáta a možnosť obrátiť sa na Centrum právnej pomoci.